Thẩm định nhà máy làm tài sản bảo đảm gồm những tài sản nào?

Một nhà máy có thể gồm quyền sử dụng đất, nhà xưởng, công trình, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất và nhiều hạng mục phụ trợ. Tuy nhiên, khi sử dụng tài sản của nhà máy để bảo đảm cho một nghĩa vụ, không nên mặc định toàn bộ tài sản hiện diện trong khuôn viên đều thuộc cùng một phạm vi bảo đảm hoặc đều cần được thẩm định.

Với thẩm định nhà máy làm tài sản bảo đảm, bước quan trọng là xác định đúng đối tượng và phạm vi tài sản cần thẩm định. Điều này đặc biệt cần thiết với các tổ hợp sản xuất có nhiều nhóm tài sản, bởi quyền đối với đất, công trình, máy móc hoặc dây chuyền có thể khác nhau về hồ sơ pháp lý, nguồn hình thành và chủ thể có quyền đối với tài sản.

Nhà máy có phải là một tài sản duy nhất không?

Không nhất thiết.

Trong cách gọi thông thường, "nhà máy" thường được hiểu là toàn bộ cơ sở sản xuất. Nhưng xét theo từng cấu phần tài sản, một nhà máy có thể gồm nhiều nhóm khác nhau:

• Quyền sử dụng đất;

• Nhà xưởng, nhà kho;

• Văn phòng, nhà điều hành;

• Công trình xây dựng và hạ tầng phụ trợ;

• Máy móc thiết bị;

• Dây chuyền sản xuất;

• Hệ thống kỹ thuật;

• Phương tiện vận tải;

• Thiết bị chuyên dụng;

• Các tài sản khác phục vụ hoạt động sản xuất.

Vì vậy, khi doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng nhà máy làm tài sản bảo đảm, câu hỏi cần làm rõ không chỉ là "nhà máy có giá trị bao nhiêu?" mà quan trọng hơn là:

Những tài sản nào thuộc phạm vi bảo đảm và những tài sản nào cần được thẩm định?

Việc xác định đúng ngay từ đầu giúp doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ theo từng nhóm tài sản và hạn chế việc khảo sát, thu thập tài liệu đối với những tài sản không thuộc phạm vi.

Những tài sản nào của nhà máy có thể thuộc phạm vi thẩm định?

Không có một danh mục cố định áp dụng cho tất cả nhà máy. Phạm vi cụ thể phụ thuộc vào tài sản được xác định cho mục đích của từng hồ sơ.

1. Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất có thể là một cấu phần quan trọng khi thẩm định nhà máy làm tài sản bảo đảm, nhưng cần xem xét cụ thể quyền của doanh nghiệp đối với khu đất.

Những thông tin có thể cần làm rõ gồm:

• Vị trí;

• Diện tích;

• Mục đích sử dụng;

• Hình thức sử dụng;

• Thời hạn sử dụng;

• Nguồn gốc sử dụng;

• Hồ sơ pháp lý;

• Các thông tin liên quan khác.

Không nên suy luận rằng doanh nghiệp đang đặt nhà máy trên một khu đất thì quyền sử dụng đất đó mặc nhiên thuộc phạm vi tài sản bảo đảm.

Chẳng hạn, trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất sẽ khác với trường hợp doanh nghiệp chỉ thuê địa điểm để tổ chức sản xuất. Quyền của doanh nghiệp đối với tài sản cần được xem xét trên cơ sở hồ sơ cụ thể.

Do đó, thông tin và hồ sơ đất đai là một trong những nhóm cần được rà soát khi xác định phạm vi tài sản bảo đảm nhà máy.

2. Nhà xưởng và công trình xây dựng

Một nhà máy thường có nhiều công trình ngoài khu vực sản xuất chính, chẳng hạn:

• Nhà xưởng;

• Kho nguyên vật liệu;

• Kho thành phẩm;

• Văn phòng;

• Nhà điều hành;

• Công trình kỹ thuật;

• Đường nội bộ;

• Các công trình phụ trợ.

Khi những tài sản này thuộc phạm vi cần thẩm định, việc nhận diện cần gắn với hồ sơ và hiện trạng thực tế.

Các thông tin như diện tích, kết cấu, công năng, tuổi công trình, hiện trạng và chất lượng còn lại có thể được xem xét tùy từng trường hợp.

Một điểm doanh nghiệp cần lưu ý là nhà xưởng không đồng nghĩa với toàn bộ nhà máy. Trong nhiều cơ sở sản xuất, máy móc và dây chuyền là những nhóm tài sản độc lập cần được nhận diện riêng.

3. Máy móc thiết bị sản xuất

Máy móc thiết bị thường là nhóm có số lượng lớn và mức độ đa dạng cao.

Tùy quy mô nhà máy, danh mục có thể gồm từ vài chục đến hàng trăm hoặc hàng nghìn thiết bị.

Thông tin nhận diện có thể bao gồm:

• Tên thiết bị;

• Hãng sản xuất;

• Model;

• Năm sản xuất;

• Xuất xứ;

• Công suất;

• Thông số kỹ thuật;

• Thời điểm đưa vào sử dụng;

• Hiện trạng;

• Các thông tin liên quan khác.

Đối với máy móc làm tài sản bảo đảm, việc có thiết bị tại địa điểm khảo sát chưa đủ để kết luận thiết bị đó thuộc phạm vi.

Doanh nghiệp còn cần phân biệt máy móc thuộc quyền của mình với tài sản thuê, thuê tài chính, tài sản của đối tác hoặc các trường hợp khác.

4. Dây chuyền sản xuất

Dây chuyền sản xuất cần được nhận diện riêng bởi nhiều thiết bị có thể được kết nối để hoạt động như một hệ thống.

Khi dây chuyền thuộc phạm vi cần thẩm định, một số đặc điểm có thể cần xem xét gồm:

• Các thiết bị cấu thành dây chuyền;

• Mức độ đồng bộ;

• Công suất;

• Công nghệ;

• Tính chuyên dụng;

• Khả năng vận hành;

• Khả năng thay thế thiết bị hoặc linh kiện.

Ví dụ, doanh nghiệp có hai dây chuyền sản xuất nhưng chỉ một dây chuyền thuộc phạm vi tài sản bảo đảm. Khi đó, việc phân định rõ thiết bị thuộc từng dây chuyền giúp hạn chế đưa nhầm tài sản vào danh mục.

Đây cũng là lý do doanh nghiệp nên quản lý máy móc theo dây chuyền hoặc khu vực sản xuất nếu hệ thống tài sản có quy mô lớn.

5. Hệ thống kỹ thuật và tài sản phụ trợ

Một số tài sản dễ bị bỏ sót khi lập danh mục ban đầu vì không phải thiết bị sản xuất chính nhưng lại phục vụ trực tiếp hoạt động của nhà máy.

Có thể kể đến:

• Trạm biến áp;

• Máy phát điện;

• Hệ thống khí nén;

• Hệ thống cấp nước;

• Hệ thống xử lý nước;

• Hệ thống xử lý nước thải;

• Kho lạnh;

• Hệ thống thông gió;

• Thiết bị nâng hạ;

• Các hệ thống kỹ thuật chuyên dụng.

Với những tài sản này, cần xác định rõ chúng thuộc công trình, máy móc thiết bị, dây chuyền hay một nhóm tài sản riêng trong phạm vi cụ thể của hồ sơ.

Việc phân loại rõ từ đầu giúp hạn chế bỏ sót hoặc ghi nhận trùng tài sản.

6. Phương tiện vận tải và thiết bị di động

Xe tải, xe chuyên dụng, xe nâng hoặc phương tiện phục vụ sản xuất có thể thường xuyên hoạt động trong nhà máy nhưng không mặc nhiên thuộc cùng phạm vi với đất, công trình hoặc dây chuyền.

Nếu được xác định thuộc phạm vi bảo đảm, những tài sản này cần được nhận diện theo hồ sơ và đặc điểm riêng.

Đây là ví dụ cho thấy: Vị trí vật lý của tài sản không phải căn cứ duy nhất để xác định tài sản đó có thuộc phạm vi thẩm định hay không.

Một phương tiện đang nằm trong khuôn viên nhà máy vẫn có hồ sơ, đặc điểm và quyền đối với tài sản riêng.

Tài sản nằm trong nhà máy có chắc thuộc doanh nghiệp không?

Không nên mặc định như vậy.

Đây là vấn đề quan trọng khi lập danh mục tài sản của một cơ sở sản xuất.

Tại cùng một nhà máy có thể tồn tại:

• Máy móc thuộc doanh nghiệp;

• Máy móc thuê;

• Thiết bị thuê tài chính;

• Tài sản do đối tác cung cấp;

• Tài sản của đơn vị khác đặt tại nhà máy;

• Các tài sản có nguồn hình thành hoặc quyền đối với tài sản khác nhau.

Vì vậy, khảo sát thực tế cần kết hợp với việc xem xét hồ sơ để nhận diện đúng đối tượng.

Nếu chỉ dựa vào việc tài sản đang hiện diện tại nhà máy, doanh nghiệp có thể đưa nhầm tài sản không thuộc phạm vi vào danh mục hoặc bỏ sót những thông tin cần làm rõ.

Trước khi thẩm định, nên trả lời ba câu hỏi:

• Tài sản là gì?

• Quyền đối với tài sản thuộc về chủ thể nào?

• Tài sản có thuộc phạm vi cần thẩm định trong hồ sơ này không?

Có bắt buộc thẩm định toàn bộ nhà máy khi làm tài sản bảo đảm không?

Không nên mặc định phải thẩm định toàn bộ nhà máy.

Phạm vi cần được xác định theo tài sản cụ thể phục vụ mục đích của hồ sơ.

Ví dụ, một nhà máy gồm: Quyền sử dụng đất + nhà xưởng + dây chuyền A + dây chuyền B + phương tiện vận tải.

Trong một trường hợp, phạm vi cần thẩm định có thể gồm: Quyền sử dụng đất + nhà xưởng + dây chuyền A.

Khi đó, dây chuyền B và phương tiện không nên tự động được đưa vào chỉ vì cùng nằm tại nhà máy.

Ngược lại, nếu phạm vi bao gồm toàn bộ các nhóm tài sản liên quan, doanh nghiệp cần chuẩn bị thông tin và hồ sơ tương ứng.

Vì vậy, trình tự hợp lý là: Xác định mục đích → xác định tài sản → rà soát hồ sơ → xác định phạm vi → khảo sát và thực hiện thẩm định.

Cách tiếp cận này giúp tập trung nguồn lực vào đúng đối tượng cần xử lý.

Giá trị tài sản bảo đảm được xác định theo phạm vi nào?

Một điểm dễ nhầm lẫn là sử dụng tổng mức đầu tư hoặc nguyên giá của cả nhà máy để suy ra giá trị tài sản thuộc phạm vi bảo đảm.

Hai vấn đề này không nên được đồng nhất.

Tổng mức đầu tư của nhà máy có thể liên quan đến nhiều hạng mục và chi phí khác nhau, trong khi phạm vi tài sản bảo đảm có thể chỉ gồm một số tài sản cụ thể.

Ví dụ, doanh nghiệp đã đầu tư vào đất, xây dựng công trình, máy móc, dây chuyền và hạ tầng. Nhưng nếu phạm vi của hồ sơ chỉ liên quan đến một số máy móc và dây chuyền, thì giá trị của toàn bộ dự án không phải là con số có thể sử dụng trực tiếp cho nhóm tài sản đó.

Bên cạnh đó, tài sản có thể đã trải qua thời gian sử dụng và chịu ảnh hưởng của hiện trạng, hao mòn, công nghệ, điều kiện thị trường và các yếu tố liên quan.

Do đó, trước khi xác định giá trị, cần làm rõ tài sản nào thực sự thuộc phạm vi.

Vì sao cùng một nhà máy nhưng phạm vi tài sản bảo đảm có thể khác nhau?

Bởi phạm vi không chỉ phụ thuộc vào vị trí của tài sản mà còn liên quan đến mục đích của hồ sơ và quyền đối với từng tài sản.

Chẳng hạn:

• Doanh nghiệp sở hữu máy móc nhưng thuê địa điểm sản xuất;

• Một số thiết bị được thuê tài chính;

• Chỉ một dây chuyền được sử dụng cho mục đích của hồ sơ;

• Công trình và máy móc có nguồn hình thành khác nhau;

• Một số phương tiện không thuộc phạm vi bảo đảm.

Do đó, không có một danh mục cố định mà mọi nhà máy đều phải đưa vào khi thẩm định.

Đây cũng là lý do hai nhà máy có quy mô sản xuất tương tự nhưng phạm vi tài sản cần thẩm định có thể rất khác nhau.

Doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ gì?

Doanh nghiệp không nhất thiết phải tập hợp toàn bộ hồ sơ của nhà máy ngay từ đầu.

Trước tiên, nên lập danh mục tài sản dự kiến thuộc phạm vi, sau đó phân loại tài liệu tương ứng.

Đối với quyền sử dụng đất

Chuẩn bị thông tin, tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc điểm pháp lý của khu đất theo trường hợp cụ thể.

Đối với nhà xưởng và công trình

Có thể cần danh mục công trình cùng các hồ sơ, bản vẽ và tài liệu liên quan đang có.

Đối với máy móc thiết bị

Nên chuẩn bị danh sách tài sản với các trường thông tin như:

• Tên máy;

• Hãng;

• Model;

• Năm sản xuất;

• Xuất xứ;

• Công suất;

• Số lượng;

• Mã quản lý tài sản nếu có.

Các tài liệu như hợp đồng, hóa đơn, chứng từ nhập khẩu, catalogue hoặc hồ sơ kỹ thuật có thể được chuẩn bị theo đặc điểm của từng tài sản và yêu cầu cụ thể.

Đối với dây chuyền

Nên xác định những máy móc nào thuộc cùng một dây chuyền, công đoạn hoặc khu vực sản xuất.

Với nhà máy có hàng trăm hoặc hàng nghìn thiết bị, việc chuẩn hóa danh mục trước khi khảo sát có thể giúp quá trình đối chiếu thuận lợi hơn.

Những sai sót nào thường làm phạm vi tài sản khó xác định?

Một số vấn đề tưởng nhỏ có thể khiến doanh nghiệp phải rà soát lại danh mục:

• Không phân biệt tài sản sở hữu và tài sản thuê: dễ đưa tài sản không thuộc phạm vi vào danh sách.

• Tên tài sản không thống nhất: phòng kế toán, bộ phận kỹ thuật và danh mục tại hiện trường có thể sử dụng các tên khác nhau cho cùng một thiết bị.

• Không phân nhóm dây chuyền: danh mục chỉ liệt kê từng máy nhưng không thể hiện máy thuộc dây chuyền nào.

• Thiếu thông tin nhận diện: không có model, hãng hoặc mã tài sản khiến việc đối chiếu tại hiện trường khó khăn hơn.

• Gộp tài sản phụ trợ vào tài sản chính: có thể dẫn đến trùng lặp khi phân loại.

Doanh nghiệp nên rà soát các vấn đề này trước khi khảo sát, đặc biệt với tổ hợp có số lượng tài sản lớn.

Thẩm định nhà máy làm tài sản bảo đảm tại Thẩm định Quốc tế Đông Dương

Đối với thẩm định nhà máy làm tài sản bảo đảm, vấn đề quan trọng không phải là đưa càng nhiều tài sản vào phạm vi càng tốt, mà là xác định đúng những tài sản cần thẩm định theo mục đích của từng hồ sơ.

Thẩm định Quốc tế Đông Dương thực hiện thẩm định đối với các nhóm tài sản như bất động sản, nhà xưởng, công trình xây dựng, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất và các tài sản liên quan trên cơ sở đối tượng, mục đích và phạm vi cụ thể.

Với nhà máy có nhiều phân xưởng, hàng trăm máy móc hoặc dây chuyền chuyên dụng, doanh nghiệp có thể chuẩn bị trước ba nhóm thông tin:

1. Mục đích thẩm định;

2. Danh mục tài sản dự kiến thuộc phạm vi;

3. Hồ sơ hiện có của từng nhóm tài sản.

Từ những thông tin ban đầu này, phạm vi công việc và yêu cầu hồ sơ có thể được làm rõ trước khi triển khai khảo sát.

Việc xác định đúng phạm vi ngay từ đầu giúp doanh nghiệp hạn chế bỏ sót, trùng lặp hoặc chuẩn bị tài liệu không cần thiết, đồng thời tạo cơ sở rõ ràng hơn cho quá trình thẩm định nhà máy làm tài sản bảo đảm.

Để tìm hiểu tổng thể hơn về các nhóm tài sản, quy trình, hồ sơ và cách tiếp cận đối với tổ hợp sản xuất, doanh nghiệp có thể tham khảo bài thẩm định giá nhà máy.