TÁCH THỬA ĐẤT 2025: QUY ĐỊNH & THỦ TỤC MỚI NHẤT BẠN CẦN BIẾT

Việc tách thửa đất đang trở thành giải pháp phổ biến để chia nhỏ tài sản, nhận thừa kế hoặc chuyển nhượng linh hoạt hơn. Tuy nhiên, từ năm 2025, các quy định về diện tích tối thiểu, hồ sơ thủ tục, đất thổ cư và đất nông nghiệp đã được điều chỉnh rõ ràng hơn. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu đầy đủ các trường hợp không được tách thửa đất, quy định tách thửa đất thổ cư 2025, đất nông nghiệp, thủ tục tách thửa đất cho con và những lưu ý quan trọng – chuẩn bị tự tin, tránh sai sót và rút ngắn thời gian.

Vì sao cần nắm rõ quy định tách thửa đất?

Khi quyết định tách thửa đất, bạn không chỉ thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất mà còn đối diện với nhiều thủ tục hành chính, chi phí và điều kiện pháp lý chặt chẽ. Nếu hồ sơ không đáp ứng được diện tích tối thiểu tách thửa đất ở nông thôn, điều kiện “có lối đi kết nối đường giao thông công cộng” hay đất đang bị tranh chấp – thì việc tách thửa có thể bị từ chối.

Hơn nữa, khi thực hiện tách thửa mà thiếu báo cáo, thiếu bản vẽ đo đạc hoặc không đáp ứng yêu cầu đất thổ cư – thửa đất nông nghiệp – sẽ phát sinh rủi ro về thuế, lệ phí, chậm trễ cấp sổ mới hoặc tranh chấp về sau. Việc hiểu đúng và chuẩn bị tốt giúp bạn nhanh gọn, tiết kiệm thời gian và bảo vệ quyền lợi một cách chủ động.

Trước khi thực hiện tách thửa, bạn nên nắm rõ thủ tục đất đai để quá trình hồ sơ diễn ra suôn sẻ, tránh sai sót về pháp lý hoặc hồ sơ bị trả lại. Đây là bước nền tảng giúp bạn chuẩn bị đầy đủ và đúng quy định.

Những trường hợp không được tách thửa đất

Theo quy định mới, có một số trường hợp mà việc tách thửa đất sẽ bị cơ quan có thẩm quyền từ chối hoặc yêu cầu thực hiện hợp thửa thay vì tách. Cụ thể:

• Thửa đất đang bị tranh chấp hoặc đang bị kê biên để thi hành án, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

• Thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất quy định tại Luật Đất đai 2024 (Điều 220) và chưa hoàn tất các thủ tục liên quan.

• Sau khi tách, thửa đất mới không đáp ứng “diện tích tối thiểu” do UBND cấp tỉnh quy định, không có lối đi kết nối đường giao thông công cộng, không đảm bảo hạ tầng cấp – thoát nước theo quy định.

• Thửa đất nằm trong dự án đầu tư, hoặc có quy hoạch chi tiết mà việc tách thửa vi phạm chức năng sử dụng đất theo phê duyệt.

Việc xác định đúng lúc trường hợp bạn không thuộc nhóm “không được tách” sẽ giúp hồ sơ được phê duyệt nhanh hơn và tránh mất thời gian bổ sung nhiều lần.

Quy định về tách thửa đất thổ cư năm 2025

Với đất ở (thổ cư), các bước và điều kiện đã được rà soát và cập nhật để phù hợp với thực tiễn. Theo các văn bản mới, kể từ ngày 01/07/2025, thủ tục tách thửa đất thổ cư có những điểm nổi bật:

• Thửa đất đã được cấp sổ đỏ/hồ sơ quyền sử dụng hợp pháp, còn trong thời hạn sử dụng đất.

• Đất không bị tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

• Việc tách thửa phải đảm bảo lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, cấp thoát nước đầy đủ.

• Đối với đất thổ cư, phần chi phí đo đạc thửa đất từ 01/7/2025 được Nhà nước đảm bảo kinh phí; người dân chỉ phải chịu lệ phí cấp sổ mới.

• Diện tích tối thiểu để được tách thửa đất ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định riêng cho từng địa phương.

Nhờ nắm vững các điều kiện trên, bạn có thể chuẩn bị hồ sơ và lựa chọn thửa đất phù hợp để tách một cách hiệu quả nhất.

Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở và đất nông nghiệp

Một trong những câu hỏi thường gặp là “Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở là bao nhiêu?” hoặc “Đất nông nghiệp tách thửa được không và diện tích tối thiểu là bao nhiêu?”. Dưới đây là thông tin bạn cần biết:

• Với đất ở: Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa được xác định tại mỗi tỉnh, thành phố. Ví dụ, tại một số địa phương mức này đã được công bố và có thể tra cứu thông qua công cụ tra cứu “diện tích tối thiểu tách thửa” của 63 tỉnh thành.

• Với đất nông nghiệp: Việc tách thửa đất nông nghiệp năm 2025 có thể bị hạn chế hơn. Theo nhiều chuyên gia, nếu thửa đất đang sử dụng mục đích nông nghiệp và muốn tách thửa, cần đảm bảo đất không thuộc diện quy hoạch, mục đích sử dụng rõ ràng và thửa mới đáp ứng diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.

Vì vậy, trước khi thực hiện tách thửa đất cho con, tách thửa đất nông nghiệp hoặc thừa kế đất ở nông thôn – bạn nên tra cứu kỹ mức “diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp” hoặc “tách thửa đất ở nông thôn” tại địa phương mình để tránh bị trả lại hồ sơ.

Muốn biết thửa đất có đủ điều kiện tách hay không? Hãy tra cứu thửa đất online để kiểm tra nhanh thông tin pháp lý, quy hoạch và dữ liệu địa chính – nền tảng quan trọng trước khi tiến hành thủ tục.

Thủ tục tách thửa đất – Chi tiết từng bước

Thực hiện thủ tục tách thửa đất đúng và đủ giúp bạn giảm thiểu thời gian và chi phí phát sinh. Các bước quan trọng gồm:

1. Chuẩn bị hồ sơ: Đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa, bản gốc hoặc bản sao có công chứng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ tách thửa/hợp thửa (Mẫu 01/ĐK, 02/ĐK) theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

2. Nộp hồ sơ: Nộp tại bộ phận “một cửa” của UBND cấp huyện, Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai.

3. Cơ quan tiếp nhận kiểm tra: Trong 03 ngày làm việc (trường hợp hồ sơ thiếu) hoặc 05 ngày làm việc (hồ sơ đầy đủ) trả kết quả hoặc thông báo lý do.

4. Thẩm định & cấp Giấy chứng nhận mới: Sau khi xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, cơ quan sẽ cập nhật hồ sơ địa chính, cấp sổ mới cho các thửa được tách.

5. Nộp lệ phí và các nghĩa vụ tài chính (nếu có): Ví dụ lệ phí trước bạ, công chứng, chuyển quyền sử dụng đất… đặc biệt nếu có chuyển nhượng, tặng cho.

Thực hiện đầy đủ và đúng trình tự giúp bạn tránh được việc bị trả hồ sơ hoặc kéo dài thời gian.

Tách thửa đất cho con – Những lưu ý đặc biệt

Khi gia đình muốn tách thửa đất để cho con, tặng cho hoặc chuyển nhượng dòng họ, cần lưu ý các điểm sau:

• Đảm bảo thửa đất mẹ đã đủ điều kiện tách thửa: đã cấp sổ, còn trong thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên.

• Khi tặng cho hoặc chuyển quyền sử dụng cho con mới thực hiện tách thửa, bạn cần kiểm tra xem thửa đất mới có đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương hay không. Nếu không đạt – có thể phải hợp thửa hoặc không được tách.

• Việc tách thửa và chuyển nhượng tặng cho có thể phát sinh các nghĩa vụ thuế, lệ phí: ví dụ thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, công chứng, chứng thực.

• Sau khi tách và cấp sổ mới, nên cập nhật trên hệ thống hồ sơ địa chính và đăng ký biến động để tránh rủi ro khi con bạn muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp sau này.

Áp dụng đúng thì việc tách thửa đất cho con sẽ mang lại lợi ích tối đa: tăng tính linh hoạt sử dụng đất, giảm rủi ro tranh chấp, thuận lợi quản lý.

Tách thửa đất nông nghiệp – Những điều cần biết

Đất nông nghiệp luôn là nhóm đất có điều kiện phức tạp hơn khi tách thửa:

• Nếu mục đích sử dụng vẫn là đất nông nghiệp thì muốn tách thửa vẫn phải đáp ứng điều kiện: thửa đất đã có sổ, phần còn lại không đang trong tranh chấp, có diện tích tối thiểu theo quy định địa phương.

• Nếu muốn chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa, ngoài điều kiện tách thửa thông thường còn phải đảm bảo diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích.

• Trường hợp đất nông nghiệp trong khu vực không cho tách thửa hoặc đã được quy hoạch bố trí lại thì việc tách sẽ bị từ chối.

Vì vậy, trước khi bạn thực hiện tách thửa đất nông nghiệp hoặc muốn chuyển mục đích để tách, cần kiểm tra bản đồ quy hoạch, mục đích sử dụng đất, diện tích tối thiểu tại địa phương để chủ động hơn.

Thẩm định Quốc tế Đông Dương - Thẩm định giá đất khi tách thửa đất

Thẩm định giá đất khi tách thửa đất là một khâu quan trọng nhưng thường bị bỏ qua khi làm hồ sơ tách thửa đất để chuyển nhượng, vay ngân hàng, chia tài sản hoặc chuyển mục đích sử dụng, việc xác định đúng giá trị thị trường của từng thửa đất là yếu tố then chốt giúp đảm bảo lợi ích kinh tế và pháp lý cho chủ sở hữu.

Dịch vụ thẩm định giá đất khi tách thửa của Thẩm định Quốc tế Đông Dương (SunValue) cung cấp giải pháp định giá khách quan, nhanh chóng và chính xác, đáp ứng mọi nhu cầu từ ngân hàng, cơ quan thuế đến hồ sơ dân sự, thừa kế, ly hôn, phân chia tài sản.

Ưu điểm dịch vụ thẩm định giá đất khi tách thửa đất tại SunValue:

• Đội ngũ thẩm định viên giàu kinh nghiệm, am hiểu pháp lý đất đai từng địa phương.

• Báo cáo rõ ràng, minh bạch, có giá trị pháp lý trên toàn quốc.

• Thời gian xử lý nhanh – chỉ từ 3 đến 5 ngày làm việc.

• Chi phí hợp lý, cam kết không phát sinh.

• Hỗ trợ tư vấn miễn phí về quy định tách thửa, thuế và lệ phí liên quan.

Nếu bạn đang lên kế hoạch tách thửa đất – đừng ngần ngại liên hệ SunValue để nhận tư vấn miễn phí, thẩm định giá thửa đất và bắt đầu chuẩn bị hồ sơ một cách chuyên nghiệp và hiệu quả.

Công ty CP Đầu tư & Thẩm định Quốc tế Đông Dương (SunValue)

• Địa chỉ: Hệ thống Thẩm định Quốc tế Đông Dương

• Hotline/Zalo: 081 519 8877

• Email: contact@sunvalue.vn

• Facebook: Đầu Tư & Thẩm Định Quốc Tế Đông Dương

• Website: inavn.vn

Kết luận

Việc tách thửa đất không chỉ đơn giản là phân chia diện tích đất mà còn là bước quan trọng đảm bảo quyền sử dụng đất, tận dụng tài sản và tối ưu hóa thủ tục hành chính. Khi bạn hiểu rõ các quy định như diện tích tối thiểu tách thửa đất ở nông thôn, diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp, trường hợp không được tách thửa đất, thủ tục tách thửa đất đã có nhà, thì quá trình sẽ diễn ra thuận lợi hơn. Hãy chủ động chuẩn bị, chọn đơn vị uy tín và thực hiện đúng quy trình để việc tách thửa đất thành công, nhanh chóng và đảm bảo quyền lợi lâu dài.