Thẩm định giá kho lạnh: Tài sản và yếu tố cần xem xét

Kho lạnh là tài sản đặc thù, giá trị có thể liên quan đến quyền đối với đất, công trình, hệ thống lạnh, thiết bị chuyên dụng và khả năng khai thác. Vì vậy, hai kho lạnh có cùng diện tích chưa chắc có giá trị tương đương.

Khi thẩm định giá kho lạnh phục vụ vay vốn, mua bán, đầu tư, góp vốn hoặc quản trị tài sản, cần xác định rõ tài sản nào thuộc phạm vi thẩm định và những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Đây cũng là cơ sở để lựa chọn phương pháp và chuẩn bị hồ sơ phù hợp với từng trường hợp.

Thẩm định giá kho lạnh bao gồm những tài sản nào?

Không có một cấu trúc tài sản cố định áp dụng cho mọi kho lạnh. Tùy hồ sơ thực tế, mục đích và phạm vi thẩm định, các nhóm tài sản có thể được xem xét gồm:

• Quyền đối với đất: quyền sử dụng đất hoặc các quyền, lợi ích liên quan đến đất theo hồ sơ và phạm vi thẩm định.

• Công trình kho lạnh: nhà kho, khu xuất nhập hàng, phòng máy, khu kỹ thuật, văn phòng và công trình phụ trợ nếu thuộc đối tượng thẩm định.

• Kết cấu chuyên dụng: panel cách nhiệt, cửa kho lạnh, sàn, trần và các cấu phần phục vụ duy trì điều kiện nhiệt độ.

• Hệ thống lạnh: máy nén, dàn ngưng, dàn lạnh, bình chứa, đường ống, van và các thiết bị liên quan.

• Hệ thống điện – điều khiển: tủ điện, cảm biến, bộ điều khiển, hệ thống giám sát nhiệt độ và các thiết bị kỹ thuật.

• Thiết bị phục vụ kho: kệ chứa hàng, thiết bị bốc xếp và các tài sản phụ trợ khác nếu thuộc phạm vi.

Một hồ sơ có thể yêu cầu thẩm định giá bất động sản gồm quyền đối với đất, công trình kết hợp với thẩm định giá máy móc thiết bị; trong khi hồ sơ khác chỉ cần xác định giá trị hệ thống lạnh, công trình hoặc một danh mục thiết bị cụ thể.

Do đó, cụm từ “giá trị kho lạnh” cần được hiểu theo đúng đối tượng thẩm định, thay vì mặc định mọi trường hợp đều bao gồm đất, công trình và toàn bộ máy móc thiết bị.

Kho lạnh xây trên đất thuê được thẩm định như thế nào?

Không thể mặc định giá trị kho lạnh luôn bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.

Nếu doanh nghiệp có quyền sử dụng đất và sở hữu các tài sản gắn liền với đất, phạm vi thẩm định có thể xem xét quyền sử dụng đất cùng công trình, hệ thống lạnh và các tài sản khác nếu thuộc đối tượng cần thẩm định.

Nếu kho lạnh được xây dựng trên đất thuê, cần xem xét hồ sơ cụ thể về hình thức thuê, thời hạn còn lại, quyền và nghĩa vụ liên quan cùng quyền đối với công trình, thiết bị trên đất. Khi đó, không nên tự động cộng “giá đất” vào giá trị kho lạnh.

Trường hợp doanh nghiệp chỉ thuê kho lạnh của bên khác để khai thác, cần tiếp tục làm rõ quyền đối với đất, quyền sở hữu công trình, hệ thống lạnh, máy móc thiết bị và các quyền, lợi ích liên quan đến hợp đồng thuê.

Vì vậy, trước khi thẩm định cần phân biệt rõ quyền đối với đất – công trình trên đất – hệ thống lạnh, máy móc thiết bị – quyền hoặc lợi ích liên quan đến hợp đồng thuê, thay vì coi tất cả là một tài sản duy nhất.

Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị kho lạnh?

1. Vị trí và điều kiện khai thác

Vị trí có thể ảnh hưởng đến khả năng khai thác kho lạnh, đặc biệt với kho phục vụ logistics, thực phẩm, thủy sản, nông sản, dược phẩm hoặc chuỗi cung ứng.

Khả năng kết nối với khu sản xuất, cảng, tuyến giao thông, thị trường tiêu thụ và các đầu mối logistics là những thông tin có thể cần được xem xét tùy đặc điểm tài sản.

Tuy nhiên, vị trí không nên được phân tích tách rời khỏi quyền đối với đất, công năng và đặc điểm của chính kho lạnh.

2. Công năng, sức chứa và dải nhiệt độ

Hai kho cùng diện tích không đồng nghĩa có giá trị tương đương.

Kho mát, kho đông, kho cấp đông hoặc kho có nhiều vùng nhiệt độ có yêu cầu kỹ thuật khác nhau. Vì vậy, cần xem xét:

• Công năng thiết kế;

• Diện tích sử dụng;

• Sức chứa hoặc công suất;

• Dải nhiệt độ;

• Số lượng buồng hoặc khu vực nhiệt độ;

• Cách tổ chức không gian;

• Khả năng đáp ứng công năng thực tế.

Đây là lý do không nên chỉ sử dụng đơn giá trên mỗi mét vuông để suy ra giá trị của một kho lạnh.

3. Công trình và khả năng cách nhiệt

Kho lạnh có các yêu cầu riêng về kết cấu phục vụ kiểm soát nhiệt độ. Tùy tài sản thực tế, cần xem xét chất lượng công trình, panel cách nhiệt, cửa kho, sàn, trần và những cấu phần chuyên dụng khác.

Tuổi đời, hiện trạng, mức độ hao mòn, lịch sử sửa chữa và nhu cầu cải tạo hoặc thay thế cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

4. Hệ thống lạnh và thiết bị kỹ thuật

Đây là nhóm tài sản tạo nên khác biệt đáng kể giữa kho lạnh và kho hàng thông thường.

Khi thẩm định có thể cần thu thập các thông tin như:

• Hãng sản xuất và xuất xứ;

• Model và thông số kỹ thuật;

• Công suất;

• Năm sản xuất;

• Thời điểm đưa vào vận hành;

• Cấu hình hệ thống;

• Tình trạng hoạt động;

• Lịch sử bảo trì, sửa chữa hoặc đại tu.

Một hệ thống có công suất lớn không mặc nhiên có giá trị cao hơn nếu thiết bị đã xuống cấp, thiếu đồng bộ hoặc cần đầu tư đáng kể để tiếp tục sử dụng.

5. Tuổi đời, hiện trạng và mức độ đồng bộ

Không nên xác định hao mòn chỉ dựa vào số năm đã sử dụng.

Hai kho được đầu tư cùng thời điểm có thể có tình trạng khác nhau do cường độ vận hành, chế độ bảo trì, môi trường sử dụng hoặc quá trình sửa chữa, thay thế thiết bị.

Đặc biệt với kho lạnh đã nâng cấp nhiều lần, có thể xuất hiện tình trạng một số thiết bị chính được thay mới nhưng panel, dàn lạnh hoặc các cấu phần khác có tuổi đời lớn hơn. Khi đó, cần đối chiếu hồ sơ với hiện trạng và xem xét mức độ đồng bộ của toàn hệ thống.

Kho lạnh đang kinh doanh hoặc cho thuê được xem xét thế nào?

Với kho lạnh đang khai thác, bên cạnh đặc điểm vật chất của tài sản, thông tin về khả năng tạo thu nhập có thể được xem xét khi phù hợp với đối tượng thẩm định, mục đích, dữ liệu thu thập được và điều kiện áp dụng phương pháp.

Tùy trường hợp, các thông tin có thể liên quan gồm:

• Công suất hoặc sức chứa khai thác;

• Tỷ lệ sử dụng;

• Giá cho thuê hoặc mức thu dịch vụ;

• Doanh thu;

• Chi phí vận hành;

• Chi phí thuê đất hoặc mặt bằng nếu có;

• Dòng tiền và các thông tin liên quan.

Cần lưu ý giá thuê đất không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng đất. Nếu doanh nghiệp thuê đất để vận hành kho, khoản tiền thuê có thể liên quan đến chi phí hoặc quyền, lợi ích theo cấu trúc cụ thể; còn việc xác định giá trị quyền đối với đất cần căn cứ vào hồ sơ pháp lý và phạm vi thẩm định.

Tương tự, doanh thu của cả doanh nghiệp cũng không mặc nhiên là dòng tiền của riêng tài sản kho lạnh. Việc sử dụng thông tin thu nhập cần phù hợp với đối tượng tài sản và phương pháp được lựa chọn.

Vì sao cùng diện tích nhưng hai kho lạnh có thể khác giá trị?

Hai kho lạnh có cùng diện tích vẫn có thể khác nhau đáng kể về giá trị do khác công năng, sức chứa, cấu hình hệ thống lạnh, tuổi đời thiết bị, chất lượng cách nhiệt, hiện trạng và quyền đối với đất.

Chẳng hạn, một kho có hệ thống lạnh được đầu tư gần đây, được bảo trì tốt và đồng bộ không thể chỉ so sánh theo diện tích với một kho sử dụng thiết bị đã lâu và cần đầu tư lớn để tiếp tục khai thác. Vì vậy, diện tích chỉ là một dữ liệu, không phải cơ sở duy nhất để xác định giá trị kho lạnh.

Phương pháp thẩm định giá kho lạnh được lựa chọn như thế nào?

Việc lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp phụ thuộc vào đối tượng tài sản, mục đích, cơ sở giá trị và dữ liệu có thể thu thập tại thời điểm thẩm định.

• Cách tiếp cận từ thị trường: xem xét thông tin về tài sản giống hoặc tương tự có dữ liệu thị trường phù hợp để phân tích, so sánh và thực hiện các điều chỉnh cần thiết theo phương pháp áp dụng.

• Cách tiếp cận từ chi phí: giá trị tài sản được xác định thông qua chi phí tạo ra tài sản có chức năng, công dụng tương tự hoặc chi phí tái tạo tài sản, sau khi xem xét các yếu tố làm giảm giá trị theo phương pháp phù hợp.

• Cách tiếp cận từ thu nhập: có thể được xem xét đối với tài sản tạo ra thu nhập khi đáp ứng điều kiện áp dụng và có cơ sở phù hợp để dự báo thu nhập, xác định các thông tin đầu vào cần thiết.

Kho lạnh có thể đồng thời liên quan đến bất động sản và máy móc thiết bị. Vì vậy, không nên mặc định một phương pháp duy nhất cho toàn bộ các trường hợp thẩm định giá kho lạnh.

Mua hoặc đầu tư kho lạnh cần kiểm tra gì về giá trị?

Trước khi xem xét mức giá mua bán, nhà đầu tư không nên chỉ dựa vào diện tích kho hoặc tổng chi phí mà bên bán đã đầu tư.

Một số vấn đề cần làm rõ gồm:

• Đất: doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hay đang thuê? Thời hạn và các điều kiện liên quan như thế nào?

• Công trình: hiện trạng, tuổi đời và mức độ hoàn thiện ra sao?

• Hệ thống lạnh: công suất, tuổi đời, cấu hình và tình trạng hoạt động thế nào?

• Tài sản: những máy móc, thiết bị nào thực sự nằm trong phạm vi giao dịch?

• Đầu tư bổ sung: có cần sửa chữa, thay thế hoặc nâng cấp hệ thống sau khi nhận chuyển nhượng?

• Khai thác: kho đang hoạt động ở mức nào và thông tin vận hành có phù hợp với mục đích phân tích không?

• Phạm vi giao dịch: giá chào bán đang bao gồm quyền đối với đất, công trình, máy móc hay chỉ một phần tài sản?

Việc làm rõ những nội dung này giúp hạn chế tình trạng so sánh một mức giá tổng nhưng không xác định chính xác những tài sản và quyền lợi nào thực sự nằm trong giao dịch.

Khi nào doanh nghiệp cần thẩm định giá kho lạnh?

Nhu cầu thẩm định giá kho lạnh có thể phát sinh trong nhiều trường hợp:

• Mua bán hoặc chuyển nhượng kho lạnh;

• Vay vốn và cần thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ hồ sơ tín dụng;

• Góp vốn bằng tài sản;

• Đầu tư hoặc tái cấu trúc tài sản;

• Mua bán hệ thống lạnh, máy móc thiết bị;

• Thanh lý tài sản;

• Quản trị và cập nhật giá trị tài sản;

• Các mục đích khác phù hợp với nhu cầu và quy định liên quan.

Mỗi mục đích có thể dẫn đến phạm vi tài sản và yêu cầu thông tin khác nhau. Vì vậy, doanh nghiệp nên xác định rõ mục đích sử dụng kết quả trước khi chuẩn bị hồ sơ.

Hồ sơ thẩm định giá kho lạnh cần chuẩn bị gì?

Danh mục hồ sơ thực tế phụ thuộc vào loại tài sản, tình trạng pháp lý và phạm vi công việc. Một số nhóm thông tin thường cần chuẩn bị gồm:

• Hồ sơ về đất và công trình: giấy tờ về quyền đối với đất, hợp đồng thuê nếu có, hồ sơ xây dựng, bản vẽ, hồ sơ hoàn công và các tài liệu liên quan nếu thuộc trường hợp cần cung cấp.

• Danh mục máy móc thiết bị: tên thiết bị, hãng sản xuất, model, xuất xứ, công suất, năm sản xuất và thông số kỹ thuật khi có.

• Hồ sơ đầu tư và mua sắm: hợp đồng, hóa đơn, chứng từ và tài liệu về quá trình hình thành tài sản khi có và phù hợp.

• Thông tin về hiện trạng: thời điểm đưa vào sử dụng, tình trạng vận hành, bảo trì, sửa chữa, cải tạo hoặc thay thế.

• Thông tin khai thác: hợp đồng cho thuê, doanh thu, chi phí hoặc dữ liệu vận hành khi phù hợp với tài sản và mục đích thẩm định.

Với kho lạnh đã đầu tư hoặc nâng cấp qua nhiều giai đoạn, doanh nghiệp nên chuẩn bị danh mục tài sản hiện hữu và đối chiếu với thực tế trước khi khảo sát.

Cần thẩm định giá kho lạnh phục vụ vay vốn, mua bán hoặc đầu tư?

Khó khăn thường gặp khi doanh nghiệp cần thẩm định kho lạnh không chỉ là “kho có giá bao nhiêu?”, mà trước hết là “cần thẩm định những gì?”.

Đất thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp hay đất thuê? Công trình và hệ thống lạnh có cùng chủ sở hữu không? Hồ sơ cần xác định giá trị toàn bộ cơ sở hay chỉ máy móc thiết bị? Làm rõ những vấn đề này ngay từ đầu giúp xác định đúng phạm vi tài sản và hồ sơ cần chuẩn bị.

Thẩm định Quốc tế Đông Dương cung cấp dịch vụ thẩm định giá đối với kho lạnh, bất động sản, công trình, hệ thống lạnh và máy móc thiết bị phục vụ nhu cầu vay vốn, mua bán, chuyển nhượng, góp vốn, đầu tư, thanh lý và quản trị tài sản.

Khách hàng có thể gửi thông tin sơ bộ về vị trí kho, tình trạng đất hoặc hợp đồng thuê, diện tích, công năng, danh mục hệ thống lạnh – thiết bị và mục đích thẩm định để được trao đổi về phạm vi công việc, hồ sơ cần chuẩn bị, thời gian dự kiến và báo phí theo tài sản thực tế.

Câu hỏi thường gặp về thẩm định giá kho lạnh

• Thẩm định giá kho lạnh có bao gồm giá trị đất không?

Không mặc nhiên. Việc có thẩm định quyền sử dụng đất hoặc quyền, lợi ích liên quan đến đất hay không phụ thuộc vào đối tượng, hồ sơ, mục đích và phạm vi thẩm định được xác định.

• Kho lạnh xây trên đất thuê có thẩm định giá được không?

Có thể thẩm định các tài sản hoặc quyền, lợi ích thuộc đối tượng thẩm định phù hợp. Cần làm rõ hợp đồng thuê, quyền đối với công trình, máy móc thiết bị và các thông tin liên quan trước khi xác định phạm vi.

• Có thể chỉ thẩm định hệ thống lạnh không?

Có. Nếu nhu cầu chỉ liên quan đến hệ thống lạnh hoặc một danh mục máy móc thiết bị cụ thể, phạm vi thẩm định có thể được xác định tương ứng với mục đích sử dụng kết quả.

• Kho lạnh đang cho thuê có thể thẩm định giá không?

Có. Thông tin về hoạt động cho thuê và thu nhập có thể được xem xét khi phù hợp với đối tượng, mục đích thẩm định, dữ liệu thu thập được và điều kiện áp dụng phương pháp.

• Kho lạnh có thể thẩm định để phục vụ vay vốn ngân hàng không?

Có thể thực hiện thẩm định giá phục vụ mục đích vay vốn. Tuy nhiên, kết quả thẩm định giá không đồng nghĩa với việc tài sản chắc chắn được tổ chức tín dụng chấp nhận làm tài sản bảo đảm hoặc giá trị thẩm định là số tiền khách hàng được vay.

Kết luận

Thẩm định giá kho lạnh cần bắt đầu từ việc xác định đúng đối tượng và phạm vi tài sản thay vì chỉ nhìn vào diện tích hoặc chi phí đầu tư. Quyền đối với đất, công trình, kết cấu chuyên dụng, hệ thống lạnh, máy móc thiết bị, công năng, hiện trạng và khả năng khai thác có thể cần được xem xét tùy từng trường hợp.

Đặc biệt với kho lạnh nằm trên đất thuê hoặc đang khai thác kinh doanh, cần phân biệt rõ quyền đối với đất, tài sản trên đất và thông tin thu nhập có thể sử dụng. Xác định đúng phạm vi ngay từ đầu giúp quá trình thẩm định tập trung vào tài sản thực sự cần xác định giá trị và phù hợp với mục đích vay vốn, mua bán, đầu tư, góp vốn hoặc quản trị tài sản.