Giá trị nhà máy được xác định dựa trên yếu tố nào?

Giá trị nhà máy không chỉ phụ thuộc vào số vốn doanh nghiệp đã đầu tư ban đầu. Sau quá trình vận hành, quyền sử dụng đất, nhà xưởng, máy móc thiết bị và dây chuyền sản xuất có thể thay đổi về hiện trạng, công nghệ, khả năng khai thác và điều kiện thị trường.

Chẳng hạn, một nhà máy từng được đầu tư 800 tỷ đồng không có nghĩa giá trị tại thời điểm hiện tại vẫn là 800 tỷ đồng. Khi doanh nghiệp cần xác định giá trị để phục vụ vay vốn, mua bán, chuyển nhượng, góp vốn, M&A hoặc mục đích cụ thể khác, cần xem xét tài sản thực tế thuộc phạm vi, thời điểm và mục đích thẩm định thay vì chỉ dựa vào chi phí đầu tư trong quá khứ.

Giá trị nhà máy là gì?

Trong phạm vi bài viết, giá trị nhà máy có thể được hiểu là giá trị của một hoặc nhiều tài sản cấu thành nhà máy được xác định tại một thời điểm và cho một mục đích cụ thể.

Tùy cấu trúc và phạm vi cần xem xét, tài sản của nhà máy có thể bao gồm:

• Quyền sử dụng đất;

• Nhà xưởng, nhà kho;

• Văn phòng, nhà điều hành;

• Công trình xây dựng và hạ tầng phụ trợ;

• Máy móc thiết bị;

• Dây chuyền sản xuất;

• Hệ thống kỹ thuật;

• Phương tiện và các tài sản liên quan.

Do đó, câu hỏi “nhà máy trị giá bao nhiêu?” chưa đủ để xác định phạm vi. Doanh nghiệp cần làm rõ giá trị cần xác định là của toàn bộ tổ hợp hay chỉ một số nhóm tài sản.

Đây là điểm quan trọng bởi các tài sản cùng nằm trong một khuôn viên không mặc nhiên có cùng đặc điểm pháp lý, kỹ thuật hoặc đều thuộc phạm vi cần thẩm định.

Tổng mức đầu tư có phải là giá trị nhà máy không?

Không nên đồng nhất tổng mức đầu tư với giá trị nhà máy tại thời điểm hiện tại.

Tổng mức đầu tư phản ánh nguồn lực tài chính cần thiết để thực hiện dự án theo phạm vi xác định. Trong khi đó, giá trị tại thời điểm cần thẩm định được xem xét trên cơ sở tài sản thực tế thuộc phạm vi và các đặc điểm liên quan.

Ví dụ, một nhà máy có tổng mức đầu tư ban đầu 800 tỷ đồng. Nguồn vốn này có thể được phân bổ cho:

• Xây dựng nhà xưởng;

• Máy móc thiết bị;

• Dây chuyền sản xuất;

• Hạ tầng kỹ thuật;

• Các hạng mục và chi phí liên quan.

Sau nhiều năm hoạt động, từng cấu phần có thể thay đổi theo những hướng khác nhau. Máy móc phát sinh hao mòn, công nghệ thay đổi, công trình trải qua quá trình sử dụng, trong khi một số tài sản có thể được sửa chữa, cải tạo hoặc đầu tư bổ sung.

Vì vậy: Tổng mức đầu tư 800 tỷ đồng không mặc nhiên đồng nghĩa giá trị nhà máy hiện tại là 800 tỷ đồng.

Con số đầu tư là một thông tin cần xem xét, nhưng không thể tự động thay thế cho giá trị tài sản tại một thời điểm cụ thể.

Cấu trúc tài sản ảnh hưởng thế nào đến giá trị nhà máy?

Hai nhà máy có cùng tổng mức đầu tư chưa chắc có giá trị hiện tại tương đương.

Giả sử hai nhà máy đều được đầu tư 800 tỷ đồng:

Nhà máy A dành tỷ trọng vốn lớn cho quyền sử dụng đất, nhà xưởng và công trình.

Nhà máy B dành phần lớn vốn cho máy móc và dây chuyền sản xuất nhập khẩu.

Sau một thời gian vận hành, giá trị của hai tổ hợp có thể biến động khác nhau. Bất động sản, công trình và máy móc không nhất thiết tăng hoặc giảm theo cùng một tỷ lệ.

Do đó, khi xác định giá trị tài sản nhà máy, cần xem xét cấu trúc tài sản cụ thể thay vì chỉ nhìn vào tổng số vốn đã đầu tư.

5 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị nhà máy

1. Đặc điểm quyền sử dụng đất và bất động sản

Đối với nhà máy có yếu tố bất động sản thuộc phạm vi cần xác định giá trị, nhiều đặc điểm có thể cần được xem xét như:

• Vị trí;

• Diện tích;

• Mục đích sử dụng;

• Hình thức sử dụng;

• Thời hạn sử dụng;

• Đặc điểm pháp lý;

• Khả năng kết nối hạ tầng;

• Điều kiện thị trường tại khu vực.

Một giả định cần tránh là giá đất khu vực tăng thì toàn bộ giá trị nhà máy chắc chắn tăng tương ứng.

Nhà máy còn có nhà xưởng, máy móc, dây chuyền và nhiều cấu phần khác. Giá trị của các tài sản này có thể biến động theo hướng khác với bất động sản.

Đồng thời, đặc điểm quyền đối với đất của từng nhà máy không giống nhau. Do đó, cần xem xét hồ sơ và tình trạng cụ thể thay vì chỉ dựa vào biến động giá đất xung quanh.

2. Hiện trạng nhà xưởng và công trình

Giá trị nhà xưởng tại thời điểm hiện tại không nên được suy ra trực tiếp từ chi phí xây dựng ban đầu.

Trong quá trình sử dụng, công trình có thể:

• Phát sinh hao mòn;

• Được sửa chữa, bảo trì;

• Cải tạo kết cấu;

• Mở rộng diện tích;

• Thay đổi công năng;

• Bổ sung hệ thống kỹ thuật.

Vì vậy, tuổi công trình, kết cấu, công năng, hiện trạng và các lần cải tạo có thể là những thông tin cần xem xét khi xác định giá trị.

Hai nhà xưởng cùng được xây dựng trong một năm cũng chưa chắc có đặc điểm giống nhau nếu cường độ sử dụng, điều kiện bảo trì và mức độ cải tạo khác nhau.

3. Hao mòn và hiện trạng máy móc thiết bị

Máy móc thiết bị là nhóm tài sản cho thấy khá rõ sự khác biệt giữa giá mua ban đầu và giá trị hiện tại.

Một thiết bị được mua với giá 10 tỷ đồng có thể đã vận hành liên tục nhiều năm. Trong thời gian đó, tài sản chịu ảnh hưởng bởi:

• Cường độ sử dụng;

• Điều kiện vận hành;

• Chế độ bảo dưỡng;

• Sửa chữa;

• Thay thế linh kiện;

• Cải tạo hoặc nâng cấp.

Hai thiết bị cùng model và năm sản xuất cũng chưa chắc có giá trị giống nhau nếu điều kiện khai thác khác nhau.

Đối với máy móc nhập khẩu, việc thu thập thông tin có thể phức tạp hơn nếu model cũ không còn được sản xuất, nhà sản xuất đã thay thế bằng thế hệ mới hoặc thiết bị đã được cải tạo trong quá trình sử dụng.

Do đó, nguyên giá hoặc hóa đơn mua máy không mặc nhiên phản ánh giá trị máy móc tại thời điểm hiện tại.

4. Công nghệ và tính đồng bộ của dây chuyền

Một dây chuyền vẫn hoạt động bình thường về mặt kỹ thuật chưa chắc duy trì giá trị kinh tế tương ứng với chi phí đầu tư ban đầu.

Theo thời gian, thế hệ thiết bị mới có thể:

• Có công suất cao hơn;

• Tự động hóa tốt hơn;

• Tiêu thụ ít năng lượng;

• Giảm nhu cầu nhân công;

• Kiểm soát chất lượng tốt hơn;

• Có chi phí vận hành thấp hơn.

Ngoài công nghệ, tính đồng bộ của dây chuyền cũng cần được lưu ý.

Một dây chuyền có thể gồm nhiều thiết bị liên kết để thực hiện liên tục các công đoạn sản xuất. Một máy khi đứng riêng có thể có đặc điểm sử dụng khác so với khi hoạt động trong toàn bộ hệ thống.

Vì vậy, giá trị dây chuyền sản xuất không phải lúc nào cũng có thể hiểu đơn giản bằng tổng giá trị của từng máy móc thành phần.

5. Điều kiện thị trường tại thời điểm xác định giá trị

Giá trị nhà máy cần gắn với một thời điểm cụ thể.

Một nhà máy được hình thành cách đây 10 năm và một nhà máy mới hoàn thành hiện nay tồn tại trong những bối cảnh thị trường khác nhau.

Theo thời gian, nhiều yếu tố có thể biến động:

• Chi phí xây dựng;

• Giá máy móc mới;

• Thị trường thiết bị đã qua sử dụng;

• Tỷ giá;

• Nguồn cung thiết bị;

• Công nghệ;

• Thị trường bất động sản;

• Nhu cầu đối với từng loại tài sản.

Vì vậy, không nên lấy dữ liệu đầu tư từ nhiều năm trước rồi trực tiếp suy ra giá trị hiện tại của nhà máy.

Tổng mức đầu tư, giá trị sổ sách và giá trị thẩm định khác nhau thế nào?

Đây là các khái niệm dễ bị sử dụng lẫn với nhau khi doanh nghiệp xem xét tài sản của nhà máy.

Điểm cần lưu ý là giá trị còn lại trên sổ sách không mặc nhiên bằng giá trị tài sản được xác định cho một mục đích thẩm định cụ thể.

Ví dụ, một thiết bị có giá trị còn lại trên sổ sách thấp nhưng vẫn đang được sử dụng. Ngược lại, một tài sản có giá trị sổ sách lớn cũng chưa đủ để kết luận giá trị được xác định tại thời điểm hiện tại sẽ ở mức tương đương.

Do đó, doanh nghiệp cần xác định rõ đang cần loại giá trị nào và kết quả được sử dụng cho mục đích gì.

Nhà máy đã khấu hao nhiều có còn giá trị không?

Có thể có.

Khấu hao kế toán và giá trị của tài sản cần được phân biệt.

Một máy móc có thể đã được sử dụng nhiều năm nhưng vẫn đang vận hành và được bảo trì phù hợp. Trong khi đó, một thiết bị mới hơn có thể gặp hạn chế nếu công nghệ không còn phù hợp hoặc khả năng khai thác bị ảnh hưởng.

Tương tự, một nhà xưởng hình thành từ nhiều năm trước có thể đã được sửa chữa, cải tạo hoặc nâng cấp trong quá trình sử dụng.

Vì vậy, không nên chỉ dựa vào tỷ lệ khấu hao hoặc tuổi tài sản để kết luận giá trị nhà máy còn bao nhiêu. Khi cần xác định giá trị cho một mục đích cụ thể, đặc điểm và hiện trạng thực tế của tài sản là những thông tin cần được xem xét.

Khi nào doanh nghiệp cần xác định lại giá trị nhà máy?

Nhu cầu thường phát sinh khi doanh nghiệp chuẩn bị một quyết định hoặc giao dịch có liên quan đến tài sản, chẳng hạn:

• Vay vốn và sử dụng tài sản làm bảo đảm;

• Mua bán hoặc chuyển nhượng nhà máy;

• Mua bán máy móc, dây chuyền sản xuất;

• Góp vốn bằng tài sản;

• M&A;

• Tái cấu trúc doanh nghiệp;

• Đầu tư;

• Xử lý tài sản;

• Xử lý khoản nợ và tài sản bảo đảm;

• Các mục đích phù hợp khác.

Đặc biệt với nhà máy đã hoạt động nhiều năm, việc sử dụng nguyên giá hoặc số liệu đầu tư trong quá khứ để đại diện cho giá trị hiện tại có thể không phản ánh đầy đủ những thay đổi đã xảy ra đối với tài sản.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào doanh nghiệp cũng cần xác định giá trị toàn bộ nhà máy. Phạm vi phụ thuộc vào mục đích thực tế và tài sản liên quan.

Nên xác định giá trị toàn bộ nhà máy hay từng tài sản?

Giả sử một nhà máy gồm:

Quyền sử dụng đất + nhà xưởng + dây chuyền A + dây chuyền B + phương tiện vận tải.

Nếu doanh nghiệp chuẩn bị chuyển nhượng dây chuyền A, nhu cầu có thể tập trung vào giá trị của dây chuyền và những tài sản liên quan.

Trong một giao dịch khác, đối tượng có thể là cả tổ hợp gồm quyền sử dụng đất, công trình và hệ thống sản xuất.

Do đó, trước khi đặt câu hỏi “giá trị nhà máy là bao nhiêu?”, doanh nghiệp nên làm rõ:

1. Kết quả được sử dụng cho mục đích gì?

2. Những tài sản nào thực sự thuộc phạm vi cần xác định giá trị?

Hai câu hỏi này giúp hạn chế việc sử dụng giá trị của một bộ phận để đại diện cho toàn bộ tổ hợp hoặc đưa những tài sản không liên quan vào phạm vi.

Doanh nghiệp nên làm gì khi cần xác định giá trị nhà máy?

Khi phát sinh nhu cầu vay vốn, mua bán, chuyển nhượng, M&A, góp vốn hoặc xử lý tài sản, doanh nghiệp có thể chuẩn bị trước ba nhóm thông tin:

1. Mục đích: kết quả cần được sử dụng cho nhu cầu nào;

2. Danh mục tài sản: quyền sử dụng đất, nhà xưởng, công trình, máy móc, dây chuyền hoặc toàn bộ tổ hợp;

3. Hồ sơ hiện có: tài liệu pháp lý, danh mục tài sản, hồ sơ kỹ thuật và các thông tin liên quan.

Từ đó, phạm vi tài sản và hồ sơ cần thiết mới được xác định phù hợp với từng trường hợp.

Thẩm định Quốc tế Đông Dương thực hiện thẩm định tài sản nhà máy trên cơ sở mục đích, đối tượng và phạm vi cụ thể của từng hồ sơ. Với tổ hợp có nhiều nhà xưởng, máy móc hoặc dây chuyền sản xuất, việc làm rõ danh mục tài sản từ đầu giúp doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ và triển khai phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Điều quan trọng không phải là tìm cách chứng minh một nhà máy từng đầu tư 800 tỷ đồng hiện vẫn có giá trị 800 tỷ đồng. Vấn đề cần giải quyết là giá trị của những tài sản thuộc phạm vi cần thẩm định tại đúng thời điểm và cho đúng mục đích sử dụng kết quả.

Doanh nghiệp cần tìm hiểu sâu hơn về cách thực hiện, hồ sơ và phạm vi có thể tham khảo bài thẩm định giá nhà máy. Trường hợp đang đánh giá kinh nghiệm triển khai đối với tổ hợp sản xuất quy mô lớn, bài thẩm định nhà máy hơn 800 tỷ cung cấp thêm góc nhìn từ hồ sơ thực tế.