Thẩm định giá nhà máy: Tài sản, hồ sơ và quy trình thực hiện

Thẩm định giá nhà máy là một nghiệp vụ có tính tổng hợp bởi một nhà máy thường không chỉ gồm đất và công trình xây dựng mà còn có máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, hệ thống kỹ thuật và nhiều tài sản phụ trợ. Mỗi nhóm tài sản có đặc điểm pháp lý, kỹ thuật, thời gian sử dụng và dữ liệu thị trường khác nhau.

Do đó, để xác định giá trị nhà máy, trước tiên cần làm rõ mục đích, đối tượng và phạm vi tài sản cần thẩm định. Đây là cơ sở để thu thập hồ sơ, khảo sát hiện trạng và lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp phù hợp theo quy định.

Thẩm định giá nhà máy là gì?

Thẩm định giá nhà máy là quá trình xác định giá trị bằng tiền của nhà máy hoặc các tài sản thuộc nhà máy tại một thời điểm, địa điểm và cho một mục đích nhất định theo quy định của pháp luật về giá và thẩm định giá.

Tùy từng trường hợp, phạm vi có thể bao gồm toàn bộ tổ hợp hoặc chỉ một số tài sản như quyền sử dụng đất, nhà xưởng, máy móc thiết bị hay dây chuyền sản xuất.

Điều này có nghĩa yêu cầu "thẩm định một nhà máy" không mặc nhiên đồng nghĩa với việc phải xác định giá trị tất cả tài sản hiện diện trong khuôn viên.

Thẩm định giá nhà máy gồm những tài sản nào?

Một nhà máy sản xuất có thể được cấu thành từ nhiều nhóm tài sản.

Quyền sử dụng đất

Đây có thể là một cấu phần quan trọng của nhà máy. Các yếu tố cần xem xét tùy trường hợp gồm vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, hình thức sử dụng, thời hạn và hồ sơ pháp lý liên quan.

Cần lưu ý không phải nhà máy nào cũng có quyền đối với đất giống nhau. Nhà máy hoạt động trên đất thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp sẽ khác với trường hợp sử dụng đất hoặc mặt bằng theo hình thức thuê.

Nhà xưởng và công trình xây dựng

Ngoài khu vực sản xuất chính, nhà máy có thể có:

• Nhà kho;

• Văn phòng;

• Nhà điều hành;

• Công trình kỹ thuật;

• Đường nội bộ;

• Công trình phụ trợ.

Khi thẩm định giá nhà xưởng, các thông tin như diện tích, kết cấu, tuổi công trình, công năng và hiện trạng có thể cần được xem xét.

Máy móc thiết bị

Máy móc có thể chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản của một nhà máy.

Thông tin thường cần thu thập gồm:

• Hãng sản xuất;

• Model;

• Năm sản xuất;

• Xuất xứ;

• Công suất;

• Thông số kỹ thuật;

• Thời điểm đưa vào sử dụng;

• Hiện trạng.

Đối với nhà máy lớn, danh mục có thể gồm hàng trăm hoặc hàng nghìn thiết bị.

Dây chuyền sản xuất

Dây chuyền khác với một máy móc riêng lẻ ở tính đồng bộ.

Nhiều thiết bị được kết nối để thực hiện liên tục các công đoạn sản xuất. Vì vậy, việc xem xét giá trị có thể cần quan tâm đến công suất, công nghệ, khả năng vận hành đồng bộ, mức độ chuyên dụng và khả năng thay thế.

Hệ thống kỹ thuật và tài sản phụ trợ

Tùy ngành sản xuất, nhà máy còn có thể gồm trạm điện, hệ thống khí nén, hệ thống xử lý nước, kho lạnh, thiết bị nâng hạ, phương tiện vận tải và các tài sản khác.

Những tài sản này chỉ được đưa vào phạm vi khi phù hợp với đối tượng và mục đích của hồ sơ.

Có phải thẩm định toàn bộ nhà máy không?

Không nhất thiết.

Đây là một trong những vấn đề doanh nghiệp nên xác định trước khi chuẩn bị hồ sơ.

Giả sử một nhà máy gồm:

Đất + nhà xưởng + dây chuyền A + dây chuyền B + phương tiện vận tải.

Nếu doanh nghiệp chỉ cần xác định giá trị dây chuyền A để phục vụ một giao dịch cụ thể, việc thẩm định toàn bộ đất, công trình và phương tiện có thể không cần thiết.

Ngược lại, nếu đối tượng của giao dịch là toàn bộ tổ hợp sản xuất, phạm vi có thể cần xem xét nhiều nhóm tài sản.

Vì vậy, phạm vi thẩm định tài sản nhà máy nên được xác định theo mục đích thực tế thay vì dựa đơn thuần vào việc các tài sản cùng nằm tại một địa điểm.

Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị nhà máy

Giá trị một nhà máy có thể thay đổi đáng kể theo thời gian. Hai nhà máy có cùng tổng mức đầu tư ban đầu cũng chưa chắc có giá trị tương đương ở thời điểm hiện tại.

Vị trí và đặc điểm đất

Khả năng kết nối hạ tầng, giao thông, logistics và đặc điểm pháp lý của khu đất có thể ảnh hưởng đến giá trị của cấu phần bất động sản.

Hiện trạng nhà xưởng

Tuổi công trình, kết cấu, chất lượng còn lại, công năng và việc sửa chữa hoặc cải tạo có thể ảnh hưởng đến giá trị.

Tuổi đời máy móc

Máy móc trải qua quá trình vận hành sẽ phát sinh hao mòn. Tuy nhiên, tuổi đời không phải yếu tố duy nhất; chế độ vận hành và bảo dưỡng cũng cần được xem xét.

Công nghệ

Một thiết bị vẫn hoạt động bình thường nhưng công nghệ có thể đã trở nên kém cạnh tranh so với thế hệ mới.

Đây là điểm đặc biệt đáng chú ý với những ngành có tốc độ đổi mới công nghệ cao.

Tính đồng bộ của dây chuyền

Một thiết bị có thể có giá trị sử dụng khác nhau khi hoạt động độc lập và khi là thành phần của một dây chuyền đồng bộ.

Thị trường

Giá máy móc mới, thiết bị đã qua sử dụng, chi phí xây dựng, điều kiện cung cầu và các dữ liệu thị trường tại thời điểm thẩm định cũng có thể ảnh hưởng đến việc xác định giá trị.

Nhà máy đầu tư 800 tỷ có được thẩm định ở mức 800 tỷ?

Không thể kết luận như vậy chỉ dựa trên tổng mức đầu tư.

Đây là một nhầm lẫn khá phổ biến khi nói về giá trị tài sản công nghiệp.

Một nhà máy có tổng mức đầu tư 800 tỷ đồng có thể bao gồm chi phí hình thành nhiều loại tài sản và các khoản đầu tư được thực hiện ở những thời điểm khác nhau.

Sau nhiều năm:

• Đất có thể biến động về giá trị;

• Công trình đã trải qua thời gian sử dụng;

• Máy móc phát sinh hao mòn;

• Dây chuyền có thể được nâng cấp;

• Công nghệ mới xuất hiện;

• Điều kiện thị trường thay đổi.

Do đó: Tổng mức đầu tư không mặc nhiên bằng giá trị nhà máy tại thời điểm thẩm định.

Việc xác định giá trị cần căn cứ vào tài sản thực tế thuộc phạm vi, thời điểm và mục đích thẩm định.

Khi nào cần thẩm định giá nhà máy?

Nhu cầu có thể phát sinh trong nhiều tình huống của doanh nghiệp, chẳng hạn:

• Phục vụ cấp tín dụng;

• Xác định giá trị tài sản bảo đảm;

• Mua bán hoặc chuyển nhượng tài sản;

• Góp vốn;

• Đầu tư;

• M&A;

• Tái cấu trúc doanh nghiệp;

• Xử lý tài sản;

• Xử lý khoản nợ và tài sản bảo đảm;

• Các mục đích hợp pháp khác.

Mục đích sử dụng kết quả cần được xác định từ đầu vì có liên quan trực tiếp đến phạm vi công việc.

Các cách tiếp cận trong thẩm định giá nhà máy

Theo hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hiện hành, các cách tiếp cận cơ bản gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Tuy nhiên, nhà máy thường chứa nhiều loại tài sản khác nhau nên không nên mặc định sử dụng một phương pháp duy nhất cho tất cả cấu phần.

Ví dụ, dữ liệu để xem xét một khu đất khác với dữ liệu của một dây chuyền sản xuất nhập khẩu chuyên dụng.

Việc lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp cần căn cứ vào mục đích thẩm định, đặc điểm tài sản, cơ sở giá trị và thông tin có thể thu thập được theo quy định hiện hành.

Quy trình thẩm định giá nhà máy

Thẩm định giá nhà máy được thực hiện theo quy định pháp luật và hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hiện hành. Tùy mục đích, đặc điểm và phạm vi tài sản, quá trình thực hiện có thể bao gồm các công việc chính sau:

Bước 1. Xác định phạm vi công việc thẩm định giá

Xác định tài sản thẩm định giá, mục đích, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị, các giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có) cùng những nội dung thuộc phạm vi công việc.

Bước 2. Thu thập thông tin về tài sản

Thu thập hồ sơ pháp lý và thông tin kinh tế – kỹ thuật của các tài sản thuộc phạm vi như quyền sử dụng đất, nhà xưởng, công trình, máy móc thiết bị và dây chuyền sản xuất.

Bước 3. Khảo sát, thu thập và phân tích thông tin

Khảo sát tài sản theo yêu cầu của Chuẩn mực; đồng thời thu thập, kiểm chứng và phân tích các thông tin liên quan đến tài sản, thị trường và những yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị.

Bước 4. Lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Căn cứ mục đích, cơ sở giá trị, đặc điểm tài sản và nguồn dữ liệu, thẩm định viên lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Bước 5. Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Thực hiện phân tích, tính toán và tổng hợp kết quả để xác định giá trị của tài sản tại thời điểm thẩm định giá.

Bước 6. Lập hồ sơ và phát hành kết quả thẩm định giá

Kết quả được thể hiện thông qua Báo cáo thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá theo quy định hiện hành.

Với nhà máy gồm nhiều nhóm tài sản, phạm vi và phương pháp áp dụng có thể khác nhau giữa đất, công trình, máy móc thiết bị và dây chuyền sản xuất.

Hồ sơ thẩm định giá nhà máy cần những gì?

Không có một bộ hồ sơ duy nhất áp dụng cho tất cả nhà máy.

Tùy phạm vi, doanh nghiệp có thể cần chuẩn bị:

• Hồ sơ về quyền sử dụng đất;

• Hồ sơ nhà xưởng và công trình;

• Danh mục máy móc thiết bị;

• Hợp đồng, hóa đơn mua tài sản;

• Chứng từ nhập khẩu nếu có;

• Catalogue;

• Thông số kỹ thuật;

• Danh mục dây chuyền;

• Hồ sơ sửa chữa, cải tạo, nâng cấp;

• Các tài liệu liên quan khác.

Với tổ hợp có nhiều tài sản, doanh nghiệp nên phân loại hồ sơ theo từng nhóm thay vì cung cấp một danh sách tổng hợp không có thông tin nhận diện.

Thời gian thẩm định giá nhà máy mất bao lâu?

Thời gian thực hiện phụ thuộc vào quy mô và mức độ phức tạp của hồ sơ.

Một nhà máy có vài chục thiết bị phổ biến sẽ khác với tổ hợp có hàng nghìn máy móc, nhiều dây chuyền nhập khẩu và công trình xây dựng trên diện tích lớn.

Các yếu tố có thể ảnh hưởng gồm:

• Số lượng tài sản;

• Phạm vi cần thẩm định;

• Mức độ đầy đủ của hồ sơ;

• Tính chuyên dụng của máy móc;

• Địa điểm khảo sát;

• Khả năng thu thập dữ liệu;

• Mục đích và yêu cầu của hồ sơ.

Do đó, doanh nghiệp nên cung cấp danh mục tài sản trước để đơn vị thẩm định có cơ sở xác định phạm vi và kế hoạch thực hiện.

Vì sao thẩm định nhà máy cần xem xét từng cấu phần tài sản?

Điểm khó của thẩm định giá nhà máy không nhất thiết nằm ở tổng giá trị lớn mà ở sự đa dạng của tài sản.

Một nhà máy có thể đồng thời chứa bất động sản và động sản. Máy móc lại có thiết bị phổ biến lẫn thiết bị chuyên dụng. Một số máy vận hành độc lập trong khi một số khác chỉ phát huy công năng khi nằm trong dây chuyền.

Do đó, việc phân loại đúng ngay từ đầu giúp:

• Xác định đúng đối tượng;

• Hạn chế bỏ sót hoặc trùng lặp tài sản;

• Chuẩn bị đúng hồ sơ;

• Lựa chọn dữ liệu phù hợp;

• Tổ chức khảo sát hiệu quả hơn.

Đây cũng là lý do doanh nghiệp không nên chỉ gửi một con số tổng mức đầu tư rồi yêu cầu xác định giá trị toàn bộ nhà máy.

Dịch vụ thẩm định giá nhà máy tại Thẩm định Quốc tế Đông Dương

Công ty Cổ phần Đầu tư & Thẩm định Quốc tế Đông Dương (SunValue) thực hiện thẩm định giá đối với nhiều nhóm tài sản trong tổ hợp sản xuất như bất động sản, nhà xưởng, công trình xây dựng, máy móc thiết bị và dây chuyền sản xuất theo mục đích và phạm vi của từng hồ sơ.

Với nhà máy có quy mô tài sản lớn hoặc nhiều dây chuyền chuyên dụng, việc trao đổi trước về danh mục tài sản và hồ sơ hiện có giúp xác định phạm vi công việc phù hợp trước khi triển khai khảo sát.

Doanh nghiệp có nhu cầu thẩm định giá nhà máy phục vụ tín dụng, tài sản bảo đảm, mua bán, chuyển nhượng, đầu tư, M&A hoặc các mục đích hợp pháp khác có thể liên hệ Thẩm định Quốc tế Đông Dương để được hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ theo trường hợp cụ thể.

Điều quan trọng là không bắt đầu bằng câu hỏi "toàn bộ nhà máy trị giá bao nhiêu?", mà cần xác định trước "những tài sản nào cần được thẩm định và kết quả được sử dụng cho mục đích gì?". Khi phạm vi được xác định đúng, quá trình thẩm định sẽ có cơ sở rõ ràng hơn.